Klienci naszej kancelarii często pytają czy mogą wstrzymać zapłatę czynszu za wynajmowany lokal, ponieważ ich właściciel (landlord) nie wywiązuje się z określonych obowiązków. Często taka decyzja zapada po długim czasie proszenia i oczekiwania na działania, np. naprawienie cieknącej rury, zepsutego piecyka czy też usunięcie zagrzybienia. Zmęczeni sytuacją i zawiedzeni postawą właściciela postanawiamy ‘przyspieszyć’ sprawę i wstrzymujemy płatność. To niestety decyzja błędna i niebezpieczna z punktu widzenia umowy najmu i praw właściciela. Oczywiście mamy rację twierdząc, iż druga strona nie wywiązuje się z umowy a czynsz płacimy przecież za lokal, w którym mamy prawo mieszkać w odpowiednich warunkach i spokoju. Jeśli tego nie otrzymujemy rodzi się myśl wstrzymania płatności całości lub części czynszu z uwagi na tzw. brak świadczenia wzajemnego. Czasem rownież postanawiamy ‘polepszyć’ warunki mieszkaniowe, wykonujemy mniejszy lub większy remont lub poprawki licząc na możliwość potrącenia wartości naszych nakładów z czynszu. Znów niestety założenie błędne, jeśli nieuzgodnione z właścicielem lub uzgodnione niedokładnie.

Jeśli właściciel wynajmowanego mieszkania nie wykonuje obowiązków wynikających z umowy, przepisów i zwyczajów wówczas musimy skierować do niego formalną skargę. Nie każdy z nas chce decydować się na taki krok uważając, iż tego rodzaju formalności nie bedą służyć jakości naszej relacji z właścicielem. Takie założenie jest błędne i często prowadzi do konfliktu. Jeśli właściciel został przez nas poinformowany o problemie a go lekceważy, wówczas jedyną właściwą drogą jest formalna, to jest pisemna skarga. Pamiętajmy, iż najem mieszkania jest relacją prawną, nie towarzyską i wynikają z niej określone prawa ale i obowiązki. W naszej skardze należy wyraźnie wskazać rodzaj problemu oraz wymienić daty i sposób naszego dotychczasowego kontaktu z właścicielem w sprawie (np. rozmowy przy świadkach, telefony, email'e itp). Musimy też wyraźnie określić czas, w którym oczekujemy rozwiązania problemu. W przypadku dalszej zwłoki, w zależności od rodzju problemu (np. jego wpływu na nasze bezpieczeństwo czy zdrowie) należy rozważyć kwestię podjęcia kroków przedsądowych. Wymagają one postępowania zgodnie z procedurą określoną w Civil Procedure Rules 1988. Należy pamiętać, iż nasze postępowanie musi być w zgodzie z umową i obowiązującymi przepisami prawnymi. Nasze prawa winny być dochodzone na drodze polubownej lub, w ostateczności sądowej jednakże sami musimy postępować zgodnie z literą prawa. Jednym z najważniejszych obowiązków najemcy jest zapłata czynszu. Jeśli nie wykonamy tego obowiązku w części lub całości wówczas właściciel będzie miał prawo rozwiązania umowy oraz jeden z mocniejszych argumentów do wniesienia sprawy do sądu. Są to sytuacje stresujące i na pewnym etapie trudne do rozwiązania. Czasem scenariusz sytuacji jest zamierzony przez właściciela na niekorzyść najemcy, który podejmując decyzję o niepłaceniu niejako ułatwi właścicielowi sposób rozwiązania umowy. Oczywiście termin ‘ułatwienie’ jest sporym uproszczeniem, ponieważ rozwiązanie umowy w sensie doprowadzenia najemcy do opuszczenia lokalu po upływie terminu wypowiedzenia następuje na mocy decyzji sądu po przeprowadzeniu postępowania sądowego. Pamiętaj, jeśli masz problem z właścicielem nigdy nie podejmuj decyzji o wstrzymaniu płatności czynszu, chyba, że w porozumieniu z właścicielem. Taka zgoda musi być zawsze wyrażona na piśmie i najlepiej potwierdzona podpisami świadków. Jednostronna decyzja o braku zapłaty lub o zapłacie częściowej podejmowana pod wpływem emocji lub w przekonaniu słuszności może doprowadzić do sporu prawnego z przykrymi konsekwencjami dla samego najemcy. Podobnie jest z naszymi nakładami na czyjąś nieruchomość. Jeśli coś naprawiamy, polepszamy pod względem jakości czy estetyki, generalnie inwestujemy nasze środki musimy kierować się pewnymi prostymi zasadami. Jeśli chcemy np. coś naprawić ponieważ właściciel nie wykonuje swojego obowiązku a przedmiot naprawy jest ‘drobny’ (tj. nie wymagający fachowej lub skomplikowanej wiedzy) wówczas należy poinformować właściciela o okolicznościach, przewidywanych kosztach i doprowadzić do porozumienia dotyczącego zarówno samego wykonania naprawy przez najemcę oraz rozliczenia jego wartości, np. poprzez zwrot lub potrącenie. Takie porozumienie musi być na piśmie, w przeciwnym razie może dojść do zaprzeczenia wcześniejszych ustaleń. Natomiast jeśli chcemy polepszyć nasz komfort życia poprzez poczynienie nakładów na cele estetyczne (typu malowanie, zmiana podłóg) takie działania zawsze muszą być poprzedzone zgodą właściciela (najlepiej pisemną, czasem wymóg pisemności pojawia się w samej umowie) i rzadko podlegają one zwrotowi przez właściciela. Dlatego tez nie należy robić założeń, iż nasze koszty zostaną zwrócone lub, iż ich wartość będzie mogła być potrącona z czynszu.

Jeśli więc zastanawiasz się nad odpowiedzią na pytanie w tytule niniejszego artykułu, będzie ona brzmiała – płacić. Nasze wstąpienie w umowę wymaga od nas odpowiedniej postawy, której przestrzeganie może zapobiec sytuacji, w której to najemca będzie ponosił odpowiedzialność prawną tytułem roszczeń finansowych. 

Artykuł opracowany przez Katarzynę Woźniak

Partner Zarządzający/ Prawnik Euro Lex Partners LLP (City London)

Master of Law (Poland) LLM in Business International Law (UK) LLB

(Hons) (UK)

Twój kontakt do kancelarii:

Euro Lex Partners LLP, Tower 42, 25 Old Broad Street, London, EC2N 1HN,

(przy stacji metra Liverpoool Street)

Otwarte w godz 9-21- Pracujemy dla klientów również w Sobotę

Tel. 020 8144 8363, Mob 07837214987, Mob 077 7226 0251,

E: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it. www.eurolexpartners.eu

skype: eurolexpartners